AG de copropriété : les majorités de vote expliquées

En assemblée générale de copropriété, toutes les décisions ne se votent pas de la même façon. Selon leur importance, elles relèvent de la majorité de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés), de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires), de l'article 26 (double majorité) ou de l'unanimité. Comprendre ces règles permet de savoir si une résolution a réellement été adoptée, et comment peser sur les décisions qui concernent votre immeuble.

Les quatre majorités en un coup d'œil

Majorité	Comment elle se calcule	Exemples de décisions
Article 24	Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance	Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d'entretien, travaux d'accessibilité
Article 25	Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non	Désignation ou révocation du syndic, élection du conseil syndical, certains travaux d'amélioration
Article 26	Majorité des copropriétaires (en nombre) représentant au moins les deux tiers des voix	Modification du règlement de copropriété sur la jouissance des parties communes, acquisitions importantes
Unanimité	Accord de tous les copropriétaires	Décisions qui touchent à la destination de l'immeuble ou aux droits essentiels de chacun

La passerelle : un deuxième vote possible

Lorsqu'une décision de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue, mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l'article 24. C'est la passerelle de l'article 25-1, qui évite de bloquer des décisions importantes à cause de l'absentéisme.

Un mécanisme comparable existe pour certaines décisions de l'article 26, sous conditions.

En copropriété, les absents ont rarement raison : pour les décisions de l'article 25, leur silence compte comme une absence de vote favorable.

Voter sans être présent

• Le pouvoir : vous mandatez une personne pour voter à votre place, en lui indiquant éventuellement vos choix. Le nombre de pouvoirs qu'un mandataire peut détenir est limité.
• Le vote par correspondance : un formulaire joint à la convocation permet de voter à l'avance, résolution par résolution.
• La participation à distance : visioconférence ou autre moyen électronique, si l'assemblée l'a prévu.

Après l'assemblée : le procès-verbal et la contestation

Le syndic rédige le procès-verbal, qui reprend chaque résolution, le résultat des votes et le nom des opposants et abstentionnistes. Il est notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Un copropriétaire opposant ou défaillant (absent et non représenté) peut contester une décision devant le tribunal judiciaire, en principe dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Un copropriétaire qui a voté pour une résolution ne peut pas la contester ensuite.

Bien préparer son assemblée générale

1. Lisez la convocation dès réception : ordre du jour, devis, projets de résolution.
2. Posez vos questions au syndic ou au conseil syndical avant la séance.
3. Organisez-vous si vous ne pouvez pas venir : pouvoir ou vote par correspondance.
4. Ajoutez une question à l'ordre du jour de la prochaine AG si un sujet vous tient à cœur.

Les décisions de l'AG ont un impact direct sur votre budget : notre article sur le calcul et la répartition des charges de copropriété explique comment se répartissent les dépenses votées. Et si vous envisagez d'acheter, comparez aussi les avantages de l'achat dans le neuf ou l'ancien.

Conclusion : connaître les majorités, c'est peser sur les décisions

Les règles de majorité peuvent sembler techniques, mais elles déterminent l'avenir de votre immeuble : travaux, syndic, budget. Participer à l'assemblée générale, même par correspondance, reste le meilleur moyen de défendre vos intérêts et ceux de la copropriété.

Les règles de la copropriété relèvent de la loi du 10 juillet 1965 et de ses textes d'application, régulièrement modifiés. Pour une situation précise, consultez votre règlement de copropriété, service-public.fr ou un professionnel du droit immobilier.